In Nederland was het uitgangspunt tot 1 juli 2016 dat huurovereenkomsten voor woonruimten voor onbepaalde tijd werden gesloten. Tijdelijke verhuur was de uitzondering en alleen mogelijk voor een aantal specifiek (in de wet) omschreven gevallen (zie 1). Hier kwam op 1 juli 2016 met de inwerkingtreding van de ‘Wet doorstroming huurmarkt 2015’ verandering in. De mogelijkheden tot het sluiten van tijdelijke huurovereenkomsten werden uitgebreid. Dit onder andere met als doel de doorstroming te verbeteren.
De afgelopen jaren is de woningmarkt, waaronder de (sociale-) huurwoningmarkt, volledig vastgelopen. Uit het rapport van de Autoriteit Woningcorporaties van 1 januari 2022 volgt dat door de krapte op de woningmarkt minder huishoudens uit sociale huurwoningen doorstromen naar een andere woning (zie 2). Minister De Jonge heeft dit probleem onderkent en in zijn ‘Programma betaalbaar wonen’ heeft hij aangegeven dat hij ‘wonen beter betaalbaar’ wil maken. In dat kader zou de mogelijkheid tot het sluiten van een tijdelijke huurovereenkomst blijven bestaan, maar zou de gemeente een wettelijk instrumentarium krijgen, zodat daar waar hoge doorstroming ongewenst is dit op lokaal niveau kan worden aangepakt.
Leden Nijboer (PvdA) en Grinwis (CU) dachten daar kennelijk anders over en menen dat tijdelijke huurovereenkomsten moeten worden aangepakt. In september 2022 hebben zij een initiatiefwetsvoorstel ingediend in verband met ‘het afschaffen van tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige woonruimte’ (zie 3).
Wat is er gebeurd?
Aanleidingen tot de ‘Wet doorstroming huurmarkt 2015’
In een steeds dynamischer wordende maatschappij, met o.a. steeds meer zzp’ers, flexwerkers, arbeidsmigranten etc., wenste het kabinet in 2015 een belangrijke impuls te geven aan een betere doorstroming op de huurwoningmarkt en scheefheid daarbinnen te bestrijden. De intentie was dat huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd het uitgangspunt zouden blijven, maar voor het bevorderen van de doorstroming zou tijdelijke verhuur een goed aanvullend instrument zijn (zie 4). De mogelijkheden tot het sluiten van tijdelijke huurovereenkomsten werden dan ook uitgebreid. Voor zelfstandige woonruimte kwam er een mogelijk tot het sluiten van een huurovereenkomst voor (bepaalde) korte tijd, met een maximale duur van twee jaar voor onzelfstandige woonruimte is de maximale duur vijf jaar (artikel 7:271 lid 1 BW). Daarnaast werden categorieën van dringend eigen gebruik uitgebreid met de ‘doelgroepcontracten’, kwamen er meer mogelijkheden voor tussenhuur en werd de Leegstandwet uitgebreid.
Evaluatie van de ‘Wet doorstroming huurmarkt 2015’
Vijf jaar na inwerkingtreding is de ‘Wet doorstroming huurmarkt 2015’ geëvalueerd en is o.a. gekeken in hoeverre de wet doeltreffend en doelmatig is geweest. Uit het in mei 2021 verschenen rapport blijkt dat door de schaarste op de woningmarkt de beoogde effecten van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 niet geheel tot uitwerking zijn gekomen (zie 5).
De Wet heeft gezorgd voor flexibiliteit voor verhuurders, maar of de woningvoorraad door de introductie van de tijdelijke huurovereenkomst meer optimaal is benut, is volgens de evaluatie niet goed vast te stellen. Het beeld is bovendien dat de tijdelijke contracten niet hebben gezorgd voor meer doorstroming. Daarbij zou in een huurmarkt met grote schaarste de korte looptijd van de huurovereenkomsten ervoor zorgen dat de verhuurder na afloop van de tijdelijke huurovereenkomst de mogelijkheid heeft om de huur op te trekken naar de markthuur, hetgeen een sterk prijsopdrijvend effect heeft. Hoewel de wet bovendien beoogde de huurders meer rechtsbescherming te bieden door de huurder de mogelijkheid te geven de huurprijs te laten toetsen door de Huurcommissie, is in de praktijk gebleken dat van deze mogelijkheid maar weinig gebruik wordt gemaakt. De gang van huurders naar de Huurcommissie kan voor particuliere verhuurders immers reden zijn om het tijdelijke huurcontract te beëindigen. Huurdersvertegenwoordigers zouden dan ook in tegenstelling met de intentie van de wet minder rechtsbescherming zien voor huurders, zowel in het kader van huurbescherming als huurprijsbescherming.
Hoe verder?
Leden Nijboer en Grinwis betogen dat de werking van de huurbescherming, zoals die gold vóór 1 juli 2016, dient te worden hersteld. Daarmee zou ook de huurprijsbescherming worden versterkt. In dat kader hebben zij een initiatiefwetvoorstel ingediend, met als doel de mogelijkheid tot het sluiten van tijdelijke huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte af te schaffen. Indien het initiatiefwetvoorstel wordt aangenomen zal net als vóór 1 juli 2016 de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wederom de norm worden; de tijdelijke verhuur de uitzondering. Of het voorstel kan rekenen op een parlementaire meerderheid, is echter nog maar de vraag.
We houden jullie in ieder geval uiteraard op de hoogte!
1. Kort samengevat bij (i) huur die naar zijn aard van korte duur is (zoals het huren van een recreatiewoning) (ii) bij verhuur van voor afbraak bestemde gemeentewoningen; (iii) bij een tussenhuurovereenkomst (bijvoorbeeld in het geval de verhuurder tijdelijk in het buitenland verbleef) (iv) bij dringend eigen gebruik van een gehandicapten- of ouderenwoning en/of studentenwoning en (v) de Leegstandwet bood de mogelijkheid om, ter voorkoming van onnodige leegstand, tijdelijk te verhuren.
2. Inspectie Leefomgeving en transport, Staat van de corporatiesector 2021, 2022.
3. Kamerstukken II 2022/23, 36195, nr. 3.
4. Kamerstukken II 2016/16, 34273, nr. 3; inmiddels n.a.v. het advies van de Raad van State –kort samengevat om in de toelichting aandacht te besteden het voorgenomen regeringsbeleid en wijze van evaluatie- is de memorie van toelichting aangepast, Kamerstukken II 2016/16, 34273, nr. 5.
5. Ministerie van BZK, Evaluatie Wet doorstroming huurmarkt 2015, 27 mei 2021.
