Het ROZ-model is een veelgebruikt model voor huurovereenkomsten in de zin van artikel 7:290 BW, zoals van winkel- en horecaruimte. Het model is ontwikkeld door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ), een samenwerkingsverband van vastgoedeigenaren, makelaars, beleggers en financiële instellingen. In 2012 werd het laatste model geïntroduceerd en eind 2022 is er een nieuw model vastgesteld als gevolg van veranderingen in de markt en de wet- en regelgeving en de behoefte aan meer flexibiliteit. Het nieuwe model is sinds januari 2023 beschikbaar en bevat – behoudens tekstuele wijzigingen – enkele belangrijke verschillen ten opzichte van het vorige model uit 2012. Deze bepalingen sluiten aan bij de actualiteiten. In deze blog bespreken we de meest opvallende wijzigingen.
Casco-plus
In het nieuwe model kan specifiek (artikel 9) worden ingevuld welke zaken naast het casco onderdeel zijn van het gehuurde. Dit is relevant voor de onderhoudsverdeling tussen huurder en verhuurder en voor de reikwijdte van de opleververplichting van de huurder. Daarnaast is het ook van belang voor de verdeling van de kosten voor energiebesparende maatregelen zoals geregeld in artikel 15.
Openingstijden
Over de openingstijden van het gehuurde bevatte het oude ROZ-model alleen een regeling in de bijbehorende algemene bepalingen. Per 1 januari 2022 is de Winkeltijdenwet gewijzigd. Hierdoor is het niet meer mogelijk voor de verhuurder om eenzijdig zonder toestemming van de huurder de (contractuele) verplichte openingstijden van een winkel te wijzigen. In het nieuwe ROZ-model is daarom een bepaling (artikel 13) opgenomen waar de openingstijden ingevuld kunnen worden. Hierdoor stemt de huurder uitdrukkelijk in met de openingstijden en wordt voldaan aan de Winkeltijdenwet. De huurder dient ook daadwerkelijk zijn bedrijf in het gehuurde uit te oefenen. Voorts is in artikel 11.2 van de algemene bepalingen nog opgenomen dat verhuurder en huurder in overleg zullen treden als een door de verhuurder geaccepteerde winkeliersvereniging andere openingstijden wenst dan tussen verhuurder en huurder is overeengekomen.
Overleg bij overheidsmaatregelen
De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 24 december 2021 geoordeeld dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is die tot huurvermindering kan leiden. Het nieuwe model bevat de verplichting voor partijen om met elkaar in overleg te treden wanneer de huurder nadeel ondervindt als gevolg van algemeen geldende overheidsmaatregelen (zoals een lockdown) waardoor het gebruik van het gehuurde en/of het huurgenot wezenlijk wordt beperkt en een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid. Zolang partijen geen nieuwe afspraken hebben gemaakt, blijft de betalingsverplichting van de huurder echter gewoon in stand. Het oude ROZ-model bevatte geen specifieke bepalingen over de impact van overheidsmaatregelen.
Duurzaamheid en energiebesparing
Verder is in het nieuwe model meer aandacht besteed aan duurzaamheid en energiebesparing. In het vorige model was slechts één bepaling opgenomen over duurzaamheid waarin enkel was opgenomen dat partijen het belang van duurzaamheid onderkennen en elkaar zullen ondersteunen in het behalen van de gezamenlijke doelstellingen op dit gebied. In het nieuwe model geldt als uitgangspunt dat partijen op voorhand afspraken maken over duurzaamheid. Deze afspraken worden als bijlage bij de huurovereenkomst gevoegd. Daarnaast sluit het nieuwe model aan bij de regeling over de energieprestatie van het gehuurde (energielabel) die nu al geldt voor kantoorruimte. Als het energielabel als gevolg van gewijzigde regelgeving gedurende de looptijd van de huurovereenkomst niet langer mag worden gebruikt, moeten partijen in overleg treden om te kijken welke maatregelen genomen moeten worden. De kosten hiervoor zullen in beginsel voor de huurder komen, tenzij het gaat om maatregelen die aan het casco of casco-plus genomen moeten worden. Tevens moeten partijen overleggen over een eventuele aanpassing van de huurprijs, vanwege het mogelijke voordeel dat de huurder heeft in de vorm van lagere energielasten.
Omgevingswet
Het nieuwe model bevat ook een bepaling (artikel 16) met het oog op de nieuwe Omgevingswet. Wanneer de Omgevingswet in werking zal treden, zullen partijen voor wat betreft de invulling van begrippen zoveel mogelijk aansluiten bij de betekenis die deze begrippen en/of bepalingen hadden voorafgaand aan de inwerkingtreding van de Omgevingswet.
Bijzondere en algemene bepalingen
Tot slot zijn er in artikel 17 en verder nog conceptteksten opgenomen voor bepalingen over het verbruik van energie en/of water en het plaatsen van slimme meters, de verwerking van persoonsgegevens en het gebruik van de elektronische ondertekening. In een apart document is ook een uitgebreide concepttekst opgenomen voor het maken van afspraken over een omzetgerelateerde huurprijs. Deze tekst vervangt artikel 4 van het model. Verder zijn nog een aantal algemene bepalingen herschreven waardoor het model beter leesbaar is.
Indien u vragen heeft over het nieuwe model of advies wil over het opstellen van huurovereenkomsten, neem dan contact op met ons team Huurrecht, Joke Mikes, Jan-Willem van Koeveringe, Fréderique Ahsman.
