De Hoge Raad heeft op 15 maart 2024 een interessant arrest gewezen over de vraag wanneer een verhuurder zijn verplichting om het gehuurde aan de huurder ter beschikking te stellen, mag opschorten. In het verleden oordeelde verschillende rechters dat een verhuurder in beginsel niet bevoegd is om het verschaffen van het huurgenot op te schorten als de huurder bijvoorbeeld de huur niet betaalt. De Hoge Raad heeft nu duidelijkheid verschaft: onder bepaalde omstandigheden is de verhuurder bevoegd om diens verplichting tot het verschaffen van het huurgenot op te schorten.
Vóórdat we op deze uitspraak ingaan, lichten we hierna kort toe wanneer dit pressiemiddel door de huurder en/of door de verhuurder kan worden ingezet.
Het opschortingsrecht in huurkwesties
Het opschortingsrecht is het recht van een partij om haar eigen prestatie op grond van een overeenkomst op te schorten als reactie op een tekortkoming van de andere partij. Met andere woorden: wanneer één van de partijen haar verplichtingen niet nakomt, kan de andere partij ervoor kiezen om haar eigen prestatie op te schorten totdat de tekortkoming is verholpen.
Een huurder heeft in bepaalde gevallen het recht om de betaling van de huur (gedeeltelijk) op te schorten. Enkele van deze situaties zijn:
- Gebreken aan het gehuurde: als het gehuurde gebreken vertoont die het gebruik ervan ernstig belemmeren of onmogelijk maken, kan de huurder zich beroepen op een opschortingsrecht. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij lekkages, ernstige vochtproblemen, gebrek aan verwarming of andere essentiële voorzieningen.
- Niet-nakoming van reparatieverplichtingen: als de verhuurder verantwoordelijk is voor het uitvoeren van reparaties aan het gehuurde en deze niet tijdig of adequaat uitvoert, kan de huurder zich beroepen op een opschortingsrecht. Dit geldt met name als de gebreken leiden tot ernstige overlast of gezondheidsrisico’s voor de huurder.
- Schending van het rustig huurgenot: als de verhuurder handelt op een manier die het rustig huurgenot van de huurder verstoort, zoals door herhaaldelijk onaangekondigde bezoeken af te leggen, overlast van andere huurders toe te staan of door onderhoudswerkzaamheden op onredelijke tijdstippen uit te voeren, kan de huurder zich beroepen op een opschortingsrecht.
Voor de verhuurder ligt dit iets anders. Een verhuurder mag niet zomaar de deur op slot mag draaien en de huurder de toegang tot het gehuurde mag ontzeggen, bijvoorbeeld omdat de huurder de huur onbetaald laat. Het Hof Arnhem-Leeuwarden overweegt in de uitspraak van 7 augustus 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:7133) dat het verschaffen van het huurgenot door het gehuurde ter beschikking te stellen en te laten aan de huurder, een voortdurende verplichting is. Het eigenmachtig ontzeggen van de toegang tot het gehuurde betreft een tekortkoming, die naar zijn aard voor het verleden niet ongedaan gemaakt kan worden. Ofwel, uitstel is dan automatisch ook afstel en daarmee is deze manier van opschorten als pressiemiddel ongeschikt. Volgens het Hof komt het ontzeggen van de toegang daarnaast in feite neer op het eenzijdig tijdelijk stopzetten van de huurverhouding, zonder tussenkomst van de rechter. Dat is in strijd met de wet. Op grond van dezelfde argumenten wordt in de rechtspraak wel vaker geoordeeld dat bij een huurachterstand de verhuurder het gehuurde niet eigenhandig uit de feitelijke macht van de huurder kan onttrekken door zich op opschorting te beroepen.
Uitspraak van de Hoge Raad van 15 maart 2024
Op 15 maart 2024 heeft de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2024:389) geoordeeld dat de verhuurder onder bepaalde omstandigheden (toch) bevoegd is om diens verplichting tot het verschaffen van huurgenot op te schorten.
Deze zaak betreft de verhuur van twee units bedrijfsruimte. Nadat een betalingsachterstand was ontstaan, heeft de huurder de units verlaten. Verhuurder heeft er bij huurder nog op aangedrongen om de units schoon te maken en de sleutels in te leveren. Nadien heeft de verhuurder de sloten vervangen. In correspondentie tussen de advocaten van partijen is aan de orde gekomen dat de verhuurder in verband met de betalingsachterstand niet meer bereid was om opnieuw aan de huurder huurgenot te verschaffen. Verhuurder vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en betaling van de achterstallige huur. Betaling van de achterstallige huur wordt daarbij niet alleen over de periode van voor het vervangen van de sloten gevorderd, maar ook voor de periode daarna. Huurder vordert een verklaring voor recht dat verhuurder onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld. De kantonrechter heeft de vorderingen van de verhuurder toegewezen en die van de huurder afgewezen. Het Hof gaat hierin mee. In cassatie klaagt de huurder dat de verhuurder haar verplichting tot het verschaffen van huurgenot helemaal niet mocht opschorten vanwege de bijzondere aard van het huurrecht.
De Hoge Raad is daarna duidelijk: onder omstandigheden is de verhuurder bevoegd om diens verplichting tot het verschaffen van het huurgenot op te schorten. De Hoge Raad merkt daarbij op dat een huurovereenkomst een wederkerige overeenkomst is. Opschorting mag als de andere partij haar verplichtingen niet nakomt. Het betalen van de huur en het verschaffen van het huurgenot zijn tegenover elkaar staande verplichtingen. Volgens de Hoge Raad bestaat geen rechtsregel die inhoudt dat de verhuurder geen opschortingsbevoegdheid toekomt omdat hij na het eventueel voldoen van de huurachterstand, niet alsnog het huurgenot over de periode van de opschorting kan verschaffen. Dat ontbinding van de huurovereenkomst uitsluitend door tussenkomst van de rechter kan, staat niet aan de bevoegdheid van de verhuurder in de weg om zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot op te schorten.
Kanttekening
Dit betekent echter niet dat een verhuurder bij wanbetaling door de huurder zomaar de sloten mag vervangen. Dat komt volgens A-G W.L. Valk in de regel neer op eigenrichting (ECLI:NL:PHR:2023:1204). Eigenrichting is in deze zaak echter niet aan de orde. De huurder heeft het gehuurde vrijwillig verlaten en de sleutels bij de verhuurder ingeleverd nadat zij haar bedrijfsactiviteiten naar elders had verplaatst. Eerst daarna heeft de verhuurder de sloten vervangen. Dat de verhuurder vervolgens niet bereid was om de huurder nog weer tot het gehuurde toe te laten, komt neer op opschorting.
Huurder betaalt niet, en dan?
De verhuurder moet eerst proberen om met de huurder te communiceren over de huurachterstand. Dit kan in de vorm van een schriftelijke herinnering waarin wordt aangegeven dat de huurachterstand moet worden betaald en binnen welke termijn. Daarna kan nog een sommatiebrief worden gestuurd waarin de huurder wordt gewaarschuwd voor de gevolgen en een nieuwe termijn krijgt om te betalen. Bij de verhuur van bedrijfsruimte kan de verhuurder, afhankelijk van de toepasselijke algemene huurvoorwaarden, mogelijk nog aanspraak maken op de betaling van een boete. Bij de verhuur van woonruimte moet de verhuurder de huurachterstand melden bij de gemeente in het kader van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening (vroegsignalering). Indien de huurder niet reageert of als de huurachterstand blijft groeien, en in het geval van woonruimte als de huurder schuldhulpverlening weigert, kan er een procedure worden gestart bij de kantonrechter. Bij de kantonrechter kan ontbinding van de huurovereenkomst worden gevorderd en betaling van de huurachterstand. Doorgaans wordt een huurachterstand van drie maanden vaak voldoende geacht om de huurovereenkomst te ontbinden. Bij de verhuur van woonruimte wordt echter meer inspanning verwacht van verhuurders om de achterstallige huurpenningen te incasseren en kan het niet melden van de huurachterstand aan een toewijzing van de vordering tot ontbinding in de weg staan.
