Overheden hebben er regelmatig mee te maken; burgers die claimen door verjaring eigenaar te zijn geworden van een stukje overheidsgrond (vaak snippergroen). Dikwijls gebeurt dat nadat burgers er jarenlang gebruik van hebben gemaakt en de overheid de grond opeens nodig heeft of projectmatig op grotere schaal het (illegaal) grondgebruik inventariseert. Burgers beroepen zich er dan op dat zij door bevrijdende verjaring (ex artikel 3:105 BW) eigenaar van de grond zijn geworden.
De verjaringstermijn vangt aan indien overheidsgrond in ‘bezit’ is genomen. Daarvan is pas sprake als een burger zich als eigenaar van de grond heeft gedragen, dat wil zeggen, met uitsluiting van anderen (lees: de overheid).
Uit de rechtspraak blijkt dat de rechter exclusief gebruik van overheidsgrond veel minder snel aanneemt dan dergelijk gebruik bij particuliere grond. Zo volgt onder meer uit twee arresten van het Hof Den Bosch en het Hof Amsterdam dat daar echt wel wat meer voor nodig is dan slechts een strookje snippergroen bij de tuin trekken. De gedachte daarachter is dat grondgebruik door particulieren regelmatig wordt gedoogd, bijvoorbeeld voor parkeren, en zelfs voordelen voor de overheid kan opleveren (minder onderhoud).
Exclusief gebruik van overheidsgrond wordt in de praktijk meestal pas aangenomen als de grond volledig ontoegankelijk is gemaakt voor derden, bijvoorbeeld met een hoog hek, ondoordringbare haag of plaatsing van een bouwwerk zoals een garage.
Is eenmaal sprake van inzbezitname van grond, dan kan de overheid na een onafgebroken termijn van 20 jaar de eigendom van de grond verliezen. De burger wordt dan door bevrijdende verjaring eigenaar.
Terugvordering grond
Zelfs wanneer burgers zich succesvol op verjaring kunnen beroepen, staat de overheid niet met lege handen. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 24 februari 2017 (Gemeente Heusden/Erven X) namelijk de mogelijkheid geïntroduceerd dat een eigenaar die zijn grond verliest, deze kan terugvorderen. De Hoge Raad overwoog:
“Een persoon die een zaak in bezit neemt en houdt, wetende dat een ander daarvan eigenaar is, handelt tegenover die eigenaar immers onrechtmatig. (…) In een dergelijk geval ligt het voor de hand dat de rechter (…) op de voet van art. 6:103 BW de bezitter veroordeelt bij wijze van schadevergoeding de wederrechtelijk in bezit genomen zaak aan de benadeelde in eigendom over te dragen.”
Voor teruglevering aan de oorspronkelijke eigenaar moet dus sprake zijn van een onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW). Deze mogelijkheid tot teruglevering staat ook wel bekend als de ‘Heusdense vordering’.
In de literatuur heeft deze vordering veel stof doen opwaaien en in de praktijk bestond onduidelijkheid over de toepassing daarvan. In zijn arrest van 20 januari 2023 heeft de Hoge Raad een aantal voor de praktijk belangrijke punten (ietwat) verduidelijkt.
Heusdense-lijn bevestigd
Allereerst heeft de Hoge Raad zich uitgelaten over de vraag om terug te komen van de Heusdense-lijn, omdat die lijn volgens eisers in cassatie onvoldoende doordacht zou zijn en Nederland in een unieke (ongewenste) positie zou brengen vergeleken met anders Europese landen. De Hoge Raad is daarover kort en overweegt dat daartoe geen aanleiding bestaat. Lezenswaardig in dit kader is de conclusie van A-G Rank-Berenschot. Zij overweegt dat de Heusdense vordering weliswaar in de kinderschoenen staat, maar in de praktijk warm onthaalt en gewenst is. De Hoge Raad maakt de terugvorderingsmogelijkheid met dit arrest nu (nog) bestendiger(e) praktijk.
Wisten of behoren te weten?
Het volgende twistpunt was de vraag wanneer voldaan is aan het criterium dat de nieuwe eigenaar grond in bezit heeft genomen ‘wetende dat een ander daarvan eigenaar is’.
Het Hof had in hoger beroep overwogen dat het voor een succesvol beroep op de Heusdense vordering niet uitmaakt of iemand grond ‘te kwader trouw’ in bezit neemt of dat hij ‘niet te goeder trouw’ is. Dit lijkt een semantische discussie, maar dat is het beslist niet. In de praktijk gaat dit onderscheid over de vraag of de nieuwe eigenaar onrechtmatig heeft gehandeld omdat hij ‘wist’ dat een ander eigenaar was, of dat het voor een onrechtmatige daad al voldoende is dat hij dat ‘had behoren te weten’.
Helaas is déze voor de praktijk belangrijke vraag onbeantwoord gebleven, omdat volgens de Hoge Raad was bewezen dat eisers het wisten (en dus te kwader trouw waren).
Schadevergoeding in natura; verrijking en opvolgend eigenaarschap?
Een derde voor de praktijk belangrijk punt, is de discussie over de aard en omvang van de schadevergoeding áls eenmaal vaststaat dat sprake is van (onrechtmatig) landjepik.
Volgens de nieuwe eigenaar van de grond zou de oorspronkelijke eigenaar door teruglevering van de grond (lees: schadevergoeding in natura) onaanvaardbaar worden verrijkt, omdat hij daardoor niet alleen de eigendom terug zou krijgen, maar ook het bezit en het gebruik van de grond. In essentie komt het erop neer dat de nieuwe eigenaar vond dat hij de grond moest kunnen blijven gebruiken, ook al zou de eigendom teruggaan naar de oorspronkelijke eigenaar.
De Hoge Raad heeft dat standpunt niet gevolgd en benadrukt dat schadevergoeding in natura (o.g.v. onrechtmatige daad) inhoudt dat een oorspronkelijke eigenaar terug moet worden gebracht in de toestand waarin hij zou hebben verkeerd zonder de onrechtmatige inbezitneming. Dat betekent dus dat de oorspronkelijke eigenaar zowel het eigendom alsook het bezit/gebruik moet krijgen.
Dit lijkt ons een juist en voor de praktijk gewenst uitgangspunt, omdat – in de woorden van het Hof – de Hoge Raad met de Heusendse vordering niet heeft bedoeld een soort betekenisloos eigendomsrecht terug te laten leveren. Eigendom is immers het meest omvattende recht (artikel 5:1 BW).
Nieuwe eigenaar
Een laatste voor de praktijk relevant punt betrof de vraag of iemand die onrechtmatig grond in bezit neemt, óók onrechtmatig handelt tegenover een nieuwe ‘buurman’, als het buurperceel tijdens een lopende verjaringstermijn wordt verkocht. De Hoge Raad bevestigt dat dit zo is; een onrechtmatige inbezitneming van grond zet zich voort tegenover de nieuwe eigenaar van het buurperceel. Die nieuwe buurman verliest immers, zodra de verjaringstermijn is voltooid, de eigendom van ‘zijn’ grond. Hij kan dan die grond terugvorderen, ook al begon het ‘landjepik’ toen hij nog geen eigenaar van de grond was. De vraag of er ook sprake kan zijn van een succesvol beroep op artikel 6:162 BW door degene die het buurperceel pas verkrijgt ná een voltooide verjaringstermijn, laat de Hoge Raad onbeantwoord.