Een kamer/deel van een woning huren in de woning van de verhuurder, wordt gedaan door middel van een hospitaovereenkomst. Huurder en verhuurder wonen dan in dezelfde woonruimte. Dit kan riskant zijn, zeker als huurder en verhuurder elkaar nog niet kennen. Wat zijn de opties?
Hospitaverhuur is een vorm van verhuur waarbij huurder een onzelfstandige woonruimte in de woning van verhuurder huurt. Verhuurder en huurder wonen dan in dezelfde woning, waarbij ze één of meerdere essentiële voorzieningen delen, zoals de keuken, badkamer of toilet.
Een onderdeel van de hospitaovereenkomst is een zogenaamde proeftijd ter bescherming van de verhuurder. In de eerste negen maanden van de hospitaovereenkomst kan de verhuurder de huurovereenkomst zonder opgaaf van reden opzeggen. De verhuurder is hierbij enkel gebonden aan de opzegtermijn van drie maanden. Na deze proeftijd kan de verhuurder niet zomaar meer opzeggen, de huurder geniet dan maximale huurbescherming. Dit betekent dat de verhuurder uitsluitend kan opzeggen indien hij zich kan beroepen op één van de wettelijke opzeggingsgronden.
Een hospitaovereenkomst kan voor onbepaalde tijd of bepaalde tijd gesloten worden. De maximale duur van een hospitaovereenkomst van bepaalde tijd is vijf jaren. Na vijf jaren is er sprake van een hospitaovereenkomst voor onbepaalde tijd en geniet de huurder maximale huurbescherming.
Let op. De Rechtbank Rotterdam heeft in 2020 een belangrijk vonnis gewezen (ECLI:NL:RBROT:2020:5800) met betrekking tot de hospitaovereenkomst voor bepaalde tijd en het proeftijdbeding.
Wat was er aan de hand?
Verhuurder en huurder hebben een huurovereenkomst gesloten voor een onzelfstandige woonruimte in de woning van verhuurder. De huurovereenkomst was aangegaan voor de bepaalde tijd, nl. voor de duur van een jaar. Na vier maanden laat de verhuurder weten dat hij de huurovereenkomst opzegt met inachtneming van de drie maanden opzegtermijn. De huurder is het niet eens met de opzegging. Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd kan volgens de huurder op grond van art. 7:271 lid 1 BW niet voor de overeengekomen einddatum worden opgezegd. De verhuurder verweert zich door te stellen dat art. 7:232 lid 3 BW van toepassing is en dus in de eerste negen maanden opzegging zonder opgaaf van reden mogelijk is, waardoor de huurovereenkomst is geëindigd.
De Rechtbank overweegt in r.o. 5.5 als volgt.
“Ten aanzien van een huurovereenkomst betreffende onzelfstandige woonruimte die is afgesloten voor de bepaalde duur van minder dan vijf jaar (zoals in dit geval) impliceert het bepaalde in artikel 7:271 lid 1 BW jo. artikel 7:228 BW dat tussentijdse opzegging door de verhuurder niet mogelijk is. De kantonrechter is voorshands van oordeel dat dit ook geldt in het geval van hospitaverhuur als bedoeld in artikel 7:232 lid 3 BW. Dat de wetgever zou hebben bedoeld dat tussentijdse opzegging door de verhuurder in dat geval wel mogelijk is, zoals door [verhuurder] is gesteld, volgt niet uit de tekst van de wet. In artikel 7:232 lid 3 BW is immers slechts bepaald dat artikel 7:271 lid 4 BW gedurende de eerste negen maanden van de huurovereenkomst niet van toepassing is en is niet ook de toepasselijkheid van de overige leden van artikel 7:271 BW gedurende de eerste negen maanden uitgesloten.”
De conclusie is dan ook dat in een hospitaovereenkomst voor bepaalde tijd, de proeftijd van negen maanden niet geldt.
Bij hospitaverhuur moet de verhuurder dus een bewuste keuze maken tussen bepaalde tijd en onbepaalde tijd, hetgeen neerkomt op wel of geen proeftijdbeding.
Wilt u advies over welke keuze u moet maken? Ons team huurrecht staat voor u klaar, neemt u gerust contact op!
